Заключается предварительный договора участия в долевом строительстве. Сразу укажем, что заключение такого договора не предусмотрено Федеральным законом №214 «О долевом участии в строительстве». В этом договоре прописаны условия оплаты дольщиком будущей квартиры. Дольщик вносит деньги, но основной договор участия в долевом строительстве подписывается и регистрируется через несколько месяцев. В соответствии с законом №214 оплата договора должна происходить только после регистрации ДДУ в росреестре, но основной договор не подписан и не зарегистрирован. Получается, что застройщик все это время начиная с момента внесения денег до момента регистрации договора, незаконно владеет и распоряжается деньгами дольщиков. Застройщик может эти миллионы рублей вложить в банк и спокойно получать проценты, либо расходовать деньги на собственные нужды.
А вот если застройщик возьмет эти деньги в банке под 7,75 % по ставке рефинансирования Центрального банка, а не у дольщиков, тогда и получится сумма не менее 125 миллионов рублей, которую должен был заплатить застройщик банку, но так как пользовался деньгами дольщиков, ничего никому не заплатил.
По скромным подсчетам в доме общей площадью 50 000 квадратных метров, холдин Унистопетросталь или ООО Альтаир инвест заработал на процентах около 2 500 рублей с каждого метра.
Эти деньги в виде процентов каждый дольщик имеет право взыскать с застройщика. Проценты никак не повлияют на неустойку с застройщика, которая взыскивается при нарушении срока передачи квартиры. Для получения процентов необходимо учесть несколько моментов. Первый момент это срок давности, который равен трем годам и условия внесения денег. Чтобы не упустить срок обращения в суд не нужно ждать получения квартиры по акту приема, так как срок уходит и застройщик это понимает.
Ответ на вопрос: «почему застройщики прибегают к таким схемам привлечения денег дольщиков», очень простой, отсутствие контроля и наказания. Также это происходит с молчаливого согласия дольщика. Если все дольщики пойдут взыскивать эти проценты в суд, застройщик прекратит применять такие схемы, потому что это станет невыгодным.
Для того, чтобы взыскать проценты с застройщика необходимо вычислить период незаконного пользования деньгами и рассчитать проценты по формуле. Не нужно путать неустойку и проценты.
Неустойка с застройщика за нарушение срока передачи квартиры рассчитывается по другой формуле, чем проценты. В суд необходимо заявить правильный расчет, в противном случае судья откажет в требованиях.
Как показывает судебная практика, предварительные договоры в судах признаются основными договорами долевого участия в строительстве и после вынесения решения нерадивых застройщиков обязывают предоставить все необходимые документы в Росреестр для регистрации таких договоров.
В настоящее время действуют новые правила долевого строительства с использованием эскроу- счетов, на которых будут замораживаться деньги дольщиков до момента передачи им квартир. Схема хороша, но если в банках будут работать мошенники, тогда эта схема ничем не будет отличаться от предыдущих.
Для того чтобы за Вас в суд обратилось РОО Потребнадзор, необходимо написать заявление в Потребнадзор. Найти образец заявления можно на сайте http://потребнадзор.com В подавляющем большинстве случаев обращение в суд не потребует от потребителя или дольщика никаких затрат.