помощь в приемке квартиры по акту приема-передачи квартиры
сопровождение сделки при покупке или продаже квартиры
взыскание неустойки с застройщика
взыскание денежных средств с ЖСК
получение собственности на квартиру через суд
бесплатная юридическая помощь потребителям
Долевое строительство
Покупка квартиры в строящемся жилье по договору долевого участия — это самый надежный способ приобретения жилья в недостроенном доме. Взаимоотношения по договору долевого участия (ДДУ) регулируются Федеральным законом №214. При такой схеме привлечения денег дольщиков, застройщик берет на себя обязательства и при их нарушении отвечает деньгами.
Долевое строительство и помощь обманутым дольщикам
Участие в долевом строительстве – это хорошее вложение денег с перспективой получить квартиру с возросшей ценой. Цена квадратного метра в долевом строительстве намного ниже, чем в готовом доме. Приобретая квартиру в строящемся домедольщики надеются на то, что дом будет достроен в срок. Многие застройщики недобросовестно выполняют свои обязательства и допускают нарушения, а часто и откровенно обманывают дольщиков. Например такие компании Санкт-Петербурга как: ООО «ЛЭК-компания №1»,ООО «ЛП», ООО «Л1»,ООО Л1-18, Л1-5, ООО «Лен Спец Строй», ООО «СК Импульс», «АТР-СПБ-ЮГ»,ООО «Стоун», ООО «Петрострой», ООО «Петротрест»»ГК Город»,Строительная компания Легенда, затягивают сроки сдачи на многие месяцы и годы, а некоторые и замораживают стройку. Отсюда и взялись понятия- долгострой и обманутые дольщики.
Те застройщики, которые все же достраивают объект, пытаются сдать квартиры дольщикам с недоделками.
После заключения договора долевого участия в строительстве для того, чтобы он вступил в силу его необходимо зарегистрировать в Росреестре.После того как договор долевого участия ДДУ зарегистрирован, а деньги дольщиком оплачены, можно спокойно ждать передачи квартиры. Квартира должна быть передана в срок, который указан в договоре.
Все условия заключения ДДУ, расторжения дду, оплаты дду, передачи квартиры, качества передаваемой квартиры указаны в федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Часто у дольщика возникает делема.
Расторгнуть ДДУ или взыскивать неустойку за нарушение срока передачи квартиры.
Такие сомнения возникают при нарушении сроков передачи квартиры или коммерческого помещения.
В статье 9 ФЗ№ 214 описаны случаи, когда возможно расторгнуть дду. Расторжение ДДУ может происходить по следующим обстоятельствам.
Существует несколько разновидностей расторжения договора.
- Односторонне расторжение ДДУ
- Двухстороннее расторжение ДДУ
- Судебный порядок расторжения ДДУ
В одностороннем порядке дольщик имеет право расторгнуть дду и отказаться от выполнения договора в следующих случаях.
Если застройщик задержал срок передачи квартиры на два месяца, если застройщик отступил от условий договора и проектной документации и ухудшил качество объекта, если застройщик существенно нарушил качество передаваемой квартиры
В судебном порядке дольщик имеет право потребовать расторжения ДДУ при следующих условиях.
Если стройка приостановилась или прекратилась и есть основания полагать, что строительство объекта приостановлено, и квартира не будет передана в срок, указанный в договоре. Если застройщик допустил изменение проекта, в том числе и по площади квартиры или иного помещения более чем на пять процентов от указанной в договоре площади. В случае изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, находящихся в доме.
Также нужно иметь ввиду, что застройщик имеет право расторгнуть дду при определенных условиях. Такими условиями является несоблюдение условий оплаты договора долевого участия.
Под двухсторонним расторжением ДДУ подразумевается подписание соглашения о расторжении договора обеими сторонами. Такое соглашение подлежит государственной регистрации.
При согласии на такое расторжение нужно правильно оценить условия расторжения дду так как часто застройщики включают в такое соглашение так называемые удержания и расторгают договор на условиях возврата не всей суммы а ее части. Например такой застройщик как НАО «Инвестиционно строительная группа» «Норманн» , он же ООО «Норманн ЛО» и так далее, принуждают дольщиков подписывать соглашение о расторжении ДДУ на условиях удержания десять % от суммы договора. Но даже при таком удержании застройщик не выплачивает денежные средства и дольщикам приходится обращаться в суд с исковыми заявлениями о взыскании денежных средств.
Чтобы напрасно не потерять свои деньги и правильно расторгнуть ДДУ, нужнопроконсультироватьсяс грамотным юристом.
Такая процедура как расторжение договора применима не только к договору долевого участия в строительстве, но и к другим договорам, которые заключают застройщики с покупателями будущих квартир. Возможно расторгать такие договоры как предварительные договоры купли-продажи квартиры, договоры паевых взносов в ЖСК, инвестиционные договоры. Одним словом любой договор при определенных условиях возможно расторгнуть без финансовых потерь, а во многих случаях после расторжения возможно взыскать очень внушительную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
Например, если расторгнуть ДДУ при нарушении закона застройщиком проценты будут взыскиваться с той даты, когда были внесены деньги. Также и по предварительным договорам суды взыскивают с застройщиков в пользу дольщиков внушительные суммы процентов. Ситуация с возвратом денег по договору ЖСК немного другая. По договору ЖСК возможно получить проценты с момента вступления в законную силу решения суда о взыскании денежных средств. Перед тем как расторгнуть дду, необходимоправильно оценить ситуацию и правильно выбрать способ защиты в суде, если дело дойдет до судебного разбирательства.
Схема привлечения денег дольщиков сегодня существует не в том виде и не выполняет функции, возложенные на нее Законодательными органами нашей страны.
В 70-90 х годах в СССР по схеме ЖСК многие пайщики приобретали жилье, десятилетиями выплачивали паи без процентов и были довольны.
Сейчас же схемой привлечения денег дольщиков пользуются недобросовестные застройщики. Конечно бывают исключения и хорошие застройщики прибегают к таким схемам, но это лишь потому, что никто не хочет брать на себя ответственность за нарушение сроков передачи квартир и приостановку либо заморозку строительства.
Деятельность ЖСК (Жилищно-строительного кооператива) начинается с его учреждения. Всегда учредителями таких ЖСК выступают руководители строительных компаний, либо их приближенные. В уставе ЖСК прописываются условия выхода пайщика из ЖСК и всегда этот выход сопровождается большими неустойками, независимо от того какие причины были у пайщика для выхода из членов ЖСК.Обычно неустойка составляет 10% от суммы договора.
В итоге при выходе из ЖСК, пайщик во первых с большим трудом, а во вторых с большим минусом получит свои деньги.Но даже и эту сумму часто приходиться выбивать через суд.
Поэтому прежде чем покупать квартиру в строящемся доме, обратитесь за консультацией к юристам
Как было указано выше, на сегодняшний день существуют разъяснения Верховного суда РФ о том, что в случае выявления долевых взаимоотношений между сторонами по договору, к такому договору применяются нормы Федерального закона №214 о Долевом участии в строительстве. В судебной практике к 95% таких договоров применяются нормы вышеуказанного закона.
При этом с недобросовестных застройщиков взыскиваются крупные неустойки, штрафы в размере 50% от суммы договора, убытки в виде процентов по кредиту, убытков в виде разницы между стоимостью квартиры на момент заключения договора и сегодняшней стоимостью, моральный вред, а также судебные расходы.
В случае, если суд не применит к предварительному договору нормы ФЗ №214, тогда при взыскании неосновательного обогащения взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами, что как правило также составляет не малую сумму.
Но если Вы уверены, в застройщике и решили заключить предварительный договор, тогда нужно обратить внимание на срок заключения основного договора купли-продажи квартиры. Если такого срока не будет в договоре, либо определить срок будет невозможно, тогда основной договор должен быть заключен в течение года после заключения предварительного договора. Также нужно внимательно проверить координаты квартиры, ведь на этапе строительства номера у квартиры нет. Проверить нужно оси, которые должны быть в плане дома
При заключенном предварительном договоре и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен получить собственность оформив его на себя.А уже после этого должен передать собственность заключив основной договор купли-продажи квартиры с покупателем. Если продавец затягивает получение собственности и не собирается заключать с вами основной договор купли-продажи квартиры эти действия можно произвести в судебном порядке.Нужно подать исковое заявление в суд о признании права собственности на квартиру. Есть еще один способ получить собственность- это понудить застройщика или продавца к заключению основного договора. Все это делается в судебном порядке и в обоих случаях присутствие виновника не требуется. Такие действия урегулированы статьями 429,445 Гражданского кодекса. Если очевидно, что дом не будет достроен, возможно получить собственность на объект незавершенного строительства. Это обезопасит продажу вашей квартиру другому лицу. Как известно предварительные договоры не подлежат государственной регистрации, поэтому существует такая вероятность. Если же вам такой вариант не подходит, тогда необходимо вернуть деньги внесенные по предварительному договору купли-продажи квартиры.
Покупка квартиры в строящемся жилье по договору долевого участия - это самый надежный способ приобретения жилья в недостроенном доме. Взаимоотношения по договору долевого участия (ДДУ) регулируются Федеральным законом №214.
При такой схеме привлечения денег дольщиков, застройщик берет на себя обязательства и при их нарушении отвечает деньгами.
Так при нарушении сроков передачи квартиры с застройщика в пользу дольщика возможно взыскать ежедневно начисляемую неустойку. Например с одного миллиона рублей такая неустойка составит 500 рублей в день.Также если застройщик не выплатит неустойку в добровольном порядке, по закону суд взысчет 50% от суммы неустойки. Соответственно, начиная с первого дня просрочки сдачи квартиры с одного миллиона рублей дольщик может рассчитывать на неустойку и штраф в сумме 750 рублей в день.
Но на сегодняшний день и этот способ вложения денег не может обеспечить 100% получения квартиры. Так в Санкт-Петербурге некоторые недобросовестные застройщики собрав внушительную сумму денег останавливают строительство и выводят денежные средства туда, откуда их вернуть уже невозможно.
Таким образом можно сделать вывод, что Договор Долевого участия самый надежный способ вложения денег в стройку но он не является безопасным на 100%.
При покупке квартиры в стройке нужно тщательно проверить застройщика и имеющиеся у него документы на объект строительства
